今や身近な存在になりつつある事故物件！そんな事故物件の買取に関する基本を詳しく解説

こちらのサイトは、近年身近な存在になりつつあるといわれているいわくつき物件でもある事故物件の買取に関しての基本的な知識を分かりやすく解説することにしましょう。
仲介業者の場合は、一般的なお客さんが対象になるのでいわくつき物件は流通が難しいのですが、このような不動産を専門にしている業者も存在しており一般的にはこのような会社に売却するケースが多いのです。
また、仲介業者の中には特殊な物件も得意にしている会社もあるので相談されると良いでしょう。

今や身近な存在になりつつある事故物件！そんな事故物件の買取に関する基本を詳しく解説

事故物件と一口にいっても、殺人や自殺などのような死者の出た物件もありますし事件性がない事故や孤独死などもある、さらに近隣に反社会的勢力の事務所が有ったり交通量が多い通り沿いにあるなど、心理的瑕疵や物理的瑕疵などの種類に分類されます。
基本的に、事故物件は買取業者を利用すれば売却は可能になりますが、そのままの状態では転売ができないことから買取価格は市場価格と比べると下がる傾向があることを把握しておきましょう。

まずは事故物件の定義を確認しておこう

事故物件と呼ばれる住宅がありますが、この定義に関しては国が定めたガイドラインというものがあり、以前は病死や自然死でも事故物件に該当していましたが、現在では事件事故による死亡者が出てしまった物件が当てはまります。
例えば殺人事件が起きた住宅や、火災によって焼死した方が出た住宅などが該当しています。
そのため、事件や事故が起きてしまっても、被害者側が重傷を負っても死亡していない住宅は当然ながら除外されます。
通常は住宅内の各居室や水回りのスペースなどが範囲になりますが、アパートやマンションの場合ではベランダや共用スペース、エレベーターも該当するので注意が必要になります。
告知義務と言われる内容がありますが、事件発生から概ね3年間とされており、逆に考えると事件発生から3年間の期間内に人が生活を送っていれば、4年目以降は告知義務は発生しないことも特徴です。
定義に関しては随時更新される可能性はあるので、事故物件の取り扱いにおいては最新の決まり事を確認することも必須ではないでしょうか。

事故物件の買取には告知義務がある

自然死・孤独死などの心理的瑕疵を持つ事故物件を売却する際には、売主に「告知義務」が発生します。
この告知が必要となるのは、どのような場合でしょうか。
まず安心してほしいのは、老衰や病死などの日常生活における死は開示する義務がありません。
事故物件となり、義務が発生するのは「自殺・他殺・火災による死亡」です。
加えて自然死または孤独死であっても「発見が遅れ死体の状態が著しく損傷していた」ケースは、伝える必要があります。
国土交通省によって決められたのは、賃貸契約の場合は3年以内はこの義務が発生し続けるということです。
これが売買契約となると、義務発生の期間は無くなりません。
事故物件の売買は、必ずその起きた事件内容と時期、場所を明らかにすることが必須となるのです。
これに違反した売主は、買主から損害賠償請求を求められることになります。
さらに慰謝料の支払いも発生するので、隠蔽工作は意味がありません。
事故物件である場合は、しっかりと内容を伝えることが売却への近道となるのです。

事故物件の買取に関する法律を見ていこう

事故物件を売却する場合には、一体どのような法律があるか気になるところです。
この法律に関しては、事故物件を扱う会社にお願いをしておけば特に調べる必要はありません。
ただ、最低でも理解しておきたいのは必ずそのような規則に基づいて物件を扱っていることを知っておくことであり、それを無視して行うことができないと言うことです。
法に関しては、様々な種類がありますが、これは専門家が知っていれば良いと言う話ではありません。
あまり詳しい事は知らなくても良い上に、それを使える必要ありませんがそれに基づいて行っている事は絶対に理解しておいた方が良いです。
つまり、法に違反するようなものは、取引を行うことができません。
では事故物件はどうかと言えば、特に法に違反すると言うものではありません。
ただし、物件を取り扱っている不動産会社は、相手に対して報告義務があります。
例えばそこで自ら命を断った人がいる場合にはその報告を購入者側にしなければいけないと言うことです。
正確に言えば、購入者側と言うよりも購入希望をしている人にしなければいけません。
購入する側も、金額が安くなっているため不思議と思いますので、ある程度織り込み済みの可能性も高いです。

事故物件の買取価格の相場はどれくらい？

事故物件は普通に売却するようなことが難しいので、買取サービスを利用することが多くなると考えられます。
事故物件の買取の相場は数百万円から数千万円程度ぐらいになってきますが、当然ながら建物の状態などによって大きな違いがあります。
事故物件に関係なく通常の物件でも、立地条件や建物のクオリティなどで買取価格には違いがあり、基本的に駅から近くだったり広い住宅だったりすると買取の相場も上がっていくはずです。
事故物件の場合も似たような感じで立地条件などで変動をするのですが、どのような流れでそのような物件になったのかも重要なポイントになってきます。
誰かが亡くなってしまったことには違いはありませんが、高齢者が孤独死をして死体が放置されていたような場合と、殺人事件で被害者が殺されているような状況ではかなり違いがあります。
自然死のほうが価値が落ちにくいような特徴がありますし、事件の場合はどのような事件なのかでも買取価格に影響を与えるはずです。

事故物件に必要な清掃用具とは一体何か知りたい

事故物件が発生した場合、そのまま放置しておくとにおいがつく可能性があります。
この場合、清掃会社にお願いしますが清掃と言うのは一般的に特殊清掃と一般清掃の2種類があります。
そして事故物件の場合、遺体があるならば遺体を運び出すまでを特殊な場面と言ったりすることが多いです。
そして、遺体を運び出した後は普通清掃に戻すわけですが、それでも清掃用具などは普通のものを使ってもなかなか匂いが落ちません。
特に時間が経過している場合、壁に匂いが染み付いてしまう可能性があるため、なかなかこれを消すのは大変でしょう。
そこで清掃用具としてはオゾンなどを使うことが多いです。
オゾンと言うのは、特殊な機械を使ってオゾンを撒き散らし、その結果殺菌をすることです。
この殺菌作用により臭いが消えると思いますので、とても重要な作業になります。
この辺は普通の清掃会社は持っていませんので、やはり特殊な掃除を行っている会社に依頼する必要があります。
どれぐらいの費用がかかるかと言えば、1階あたり200,000円位かかりますので、その点をしっかりと理解しておかなければいけないでしょう。
やはり、誰もやりたくない仕事に関しては、お金がかかってしまいます。

事故物件であることを確認する手段はないものか

事故物件とは過去に殺人事件や自殺などが発生した経緯をもつ不動産物件のことです。
通常事件が発生したような物件は購入したり賃貸するなどの意欲が減退するので、契約締結にあたっては不動産業者に対して重要事項説明の一環として告知義務を負わせています。
しかしどれほど不動産業者が調査しても、売主や貸主などの契約当事者が情報開示に消極的であれば事故物件全てを認識することは不可能といえます。
そこで問題になるのは事故物件を判断するための手段は存在していないのかという点です。
少なくとも事故物件全体を網羅的に登録するような、登録機関は存在していません。
レインズという専門登録機関では全国の不動産物件に関する情報を公開していますが、過去の事件の詳細などは公開対象とされていないのが現状です。
民間雄姿によるサイトが存在してはいるものの、完全に事故や自殺物件などを把握しているわけでもありません。
この点はやはり後日トラブル防止のためにも、当事者の良心にゆだねるほかないのが現実です。

事故物件を隠して取引すると契約不適合責任追及のリスクがある

過去に殺人事件や自殺などの発生した経緯のある不動産のことを事故物件といいます。
住宅性能や日常生活を送る上では特段の支障がないとしても、その事実は契約締結判断の上で影響を与えるのは確かです。
このような自己物件特有の事情が存在するため、事故物件である事実は不動産会社に対しては重要事項説明時の告知義務の対象になっているわけです。
しかしできれば過去の事件などのマイナスのエピソードは隠したほうが、買い手や入居者が付きやすいと判断されるため、隠匿したまま契約を締結し入居にいたる事例も存在しています。
入居後に事故物件であることが発覚したようなケースで、当事者に法的責任を定めているのが民法上の契約不適合責任です。
この法的責任は売買においては本来有するべき性能などを備えていない場合は、契約の本旨にしたがった債務を履行していないと考えて、売主に補修責任や損害賠償・契約の目的を達成できないときは契約解除などの選択肢を与えています。

事故物件の場合弁護士に依頼できるのか問題となる

事故物件の時、弁護士が関わってくる場面があるとすれば一体どのような時でしょうか。
基本的に、いくつか考えがありますがまず事故物件を起こし出家族に対してお金を請求するそうです。
その家族がお金を払ってくれない場合、そこで初めて弁護士を立てることになるかもしれません。
そうすると、その結果お金を払ってくれることになるでしょう。
もちろん、必ずしもそのようなことをする必要はありません。
やはり、そこまでしなくても問題ないケースもあるからです。
しかしやはり家族がいる場合、責任をとってもらう必要があるといえます。
それ故、できるだけ事故物件にならないようにしなければいけません。
結局残された家族に大きな負担がかかるからです。
もう一つは、その物件が過去に問題があったことをしっかりと説明しなかった場合です。
説明しなかった場合、お客さんの方が不動産会社に対して解約を申し出るかもしれません。
しかも今までのお金を払わないと言う条件で解約をする可能性があります。
この時、それはおかしいと言う話になるかもしれませんがその時初めて法律家を依頼することになります。

事故物件をリフォームする必要があるのか問題になる

事故物件と言うのは、誰かが殺されたような物件になります。
いわゆる殺人事件が起きている現場と言うのは、ドラマなどでよく見かけますが実はあの物件というのはもはや事故物件になるわけです。
そして、その物件が賃貸住宅であった場合、その事故物件は今度また誰かが住むことになりますが、大家さんとしても大きな被害を被ることになりかねません。
なぜなら、悪い噂と言うのはあっという間に広まりますので、その物件で人が死んだと言うこと自体は大きく広まってしまう可能性があるでしょう。
その結果どのようになるかと言えば、誰も住まなくなるためかなり安く家賃を落とすしかありません。
そうすると、ほとんど収益化を見込めなくなってしまいます。
この場合には、思い切ってその事故物件をリフォームしてしまう方法もあるでしょう。
リフォームを必要とする場合というのはやはり、家賃がどうにもならない位安くなってしまった場合です。
壁紙を変更しただけでなく、思い切って中身を変更し少し奇抜な部屋にしてみましょう。
ただこの場合であっても当然不動産会社の方で事前に説明しなければいけません。
つまり告知義務と言うものが存在します。